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龙湖集团:二十年攒出商业地产流量密码
【发布时间:2022-06-25】 【作者:admin】

  房地产行业进入下半场,在买地、卖房中循环往复的传统住宅开发模式增长受限,房企“副业”已成为更具增长潜力和赚钱能力的业务。其中,商业地产在众多第二增长曲线中展现出了顽强生命力。

  一方面,自持类的商业地产不受周期波动影响,市场预期向好;另一方面,在扩大内需政策的带动下,消费规模稳步增长,消费结构逐渐向中高端升级,商业地产发展迎来新风口。华润置地、龙湖集团(00960.HK)、新城控股601155)、万科A等众多房企均在商业赛道有所布局。

  梳理各房企2021年的年报,记者发现,商业地产营收占比高的企业总营收规模普遍在百亿及以上水平。商业地产是否更适合本身就是行业优等生的企业?

  在房地产从业者眼中,商业运营是一门慢生意,投资大、周期长、回报小。拥有数十年的商业运营经验积累,才更有可能实现可持续性收入的稳步增长,沉淀出显著的竞争优势。

  龙湖的商业地产项目 2000年从重庆起步,凭借“天街”和“星悦荟”两大商业产品线品牌,在全国高能级城市进行网格化布局。2021年,龙湖商业在后疫情时代消费回暖的势头下快速发力,全年有12座新商业项目开业。

  回顾龙湖商业自2017年以来的整体表现,开业商场数量从26个增长至61个,过往5年复合增长率达24%;整体销售额从156亿元持续增长至467亿元,过往5年复合增长率达32%;年客流量从3.15亿人次增长至6.8亿人次,过往5年复合增长率达21%。

  龙湖的品牌项目“天街”正是实践了国内城市商业体中正当红的TOD模式(Transit-Oriented-Development,公共交通导向开发)。龙湖集团建设TOD项目较早,也一直十分重视TOD项目建设。目前,龙湖已开发TOD项目约80个,覆盖城市20余座,以TOD为核心的全业态开发面积超千万平方米。

  TOD项目可谓是房企眼中的商业地产王牌,不止龙湖,有媒体统计,国内开通城轨交通的城市中,过半数出台了TOD相关的规划政策,头部房企如万科、绿地、绿城、保利、招商蛇口001979)、越秀地产等均涉足TOD开发模式。

  2003年,龙湖集团的第一个购物中心项目――重庆北城天街开业,位于重庆江北观音桥商圈,当时重庆的第一条轨道交通正在这里建设。该项目也成为龙湖集团思考和探索TOD模式的起点。

  2009年,龙湖集团开始新一轮战略规划,坚定不移地走持有商业道路,并主动将商业项目结合轨道站点选址建设,甚至结合铁路站点进行站城一体化融合开发。如今,在TOD模式这一“多核CPU中”,龙湖集团旗下的六大主业及创新业务均可作为插件,适配在不同需求的基板上。地产开发、商业投资、租赁住房、空间服务、房屋租售、房屋装修以及医养、产城等业务,成为龙湖集团TOD样本中不可或缺的业态。

  国内首个商圈高铁TOD项目龙湖重庆金沙天街、双地铁TOD商业综合体武汉江宸天街、龙湖苏州东吴天街均是龙湖旗下TOD佳作代表。

  龙湖集团相关人士向记者表示,多年来龙湖商业坚持深耕一二线城市、“网格化”布局和TOD模式,发展策略明晰,因此在疫情时代能取得可观增长,这得益于龙湖商业坚持长期主义。

  与地产开发业务不同,商业板块更考验房企的运营实力。城市发展走势、交通规划布局、片区人流量预判等因素,均是决定一个商业项目成败的关键。而能够把握住上述机会的企业,普遍是实力较强的头部房企。

  以具备融资成本低、拿地能力强、商业地产投入周期长较难被对手复制等优势为标准,在“商业+住宅”综合开发的房企第一梯队中,龙湖集团的年度“成绩单”颇为亮眼,实现营收和利润双增长,全年业绩超出预期。

  龙湖集团2021年财报显示,报告期内营业收入2233.8亿元,归母核心净利润为224.4亿元,分别同比增长21.0%、20.1%。截至2021年12月31日,龙湖商业全国范围内累计布局30座城市,累计开业商场达61座。商业租金增长40%至81.5亿元,在手项目整体回报率达到了6.5%,商场销售额增长53%至467亿元,全年日均客流209万人次,同比增长38%。

  华润置地在2021年报告期间内,全年购物中心租金收入人民币139亿元,同比增长38.1%。购物中心零售额达人民币1072亿元,同比增长45%;新开业购物中心出租率接近100%。年内新开业9个购物中心,首年零售额及租金贡献分别占比3%,平均出租率高达99%,平均经营利润率29%。

  新城控股截至2021年报告期末,已在全国135个城市布局188座吾悦广场,已开业及委托管理在营数量达130座,已开业数量位居我国境内外上市公司首位。截至报告期末,吾悦广场开业面积达1248.38万平方米,平均出租率达97.63%。2021年度公司商业运营总收入为 86.39 亿元(即含税租金收入)。

  过去几年,原本各自发展的商业运营与物业管理业务逐渐走到了一起。这其中,“轻资产”或多或少起到了牵线搭桥的作用。

  区别于过往的持有型商业,商业“轻资产”的输出,更多是基于房企运营管理能力的嫁接,涵盖开业前的资产定位、设计咨询、招商管理,到开业后运营服务等等。

  2020年12月,华润万象生活即以“商管+物管”的模式上市,而在今年年初,龙湖智创生活也将龙湖集团原有智慧服务、商业运营等业务的核心能力进行了融合。

  据弗若斯特沙利文预计,未来五年的物业管理,尤其是商业运营管理服务市场仍处于快速增长期,到2026年,全业态物业管理及商业运营服务市场总收入将达到人民币8981亿元。

  此外,轻资产还是参与存量市场的一种重要途径。在过去的2021年,华润、大悦城000031)对商业轻资产输出进行了详细阐述,也提出了清晰的未来目标;龙湖商业、万科和新城控股也在这一年里,进一步明确了其轻重并举的战略。

  在今年3月的业绩会上,龙湖集团CEO陈序平表示,www.049tk.com!相比其他企业,龙湖的优势是多年沉淀下来的围绕“空间即服务”战略的商业运营能力。“比如说我们商业出租率可以达到99%,我们自己在手的天街,整体回报率达到了6.5%。基于此,在自己持有的天街之外,我们能够对外去做轻资产拓展,让手持商业综合体但不具备运营能力的业主,通过引入龙湖智创生活的商管服务,盘活资产,获得稳定的回报,对应的我们也能获得相应的回报,这是我们多年沉淀下来的业务输出。”

  龙湖集团相关人士向记者介绍,对比市面上的商管公司,其最大优势在于业务能力、品牌和科技服务,因此龙湖的运营成本、管理成本会更低。

  财报显示,龙湖集团2021年住宅开发实现合约销售2901亿元,同比增长7%;由商业运营、租赁住房及物业管理等组成的经营性收入实现188亿元,同比增长39%。得益于已开业商场的租金上涨、在建商场的持续投入以及租赁住房“冠寓”的发展,龙湖集团2021年录得投资物业评估增值人民币28.5亿元。值得一提的是,自2017年开展的长租公寓业务“冠寓”,于2021年开始实现盈利,已开业10.6万间,整体出租率为92.9%,全年租金收入贡献22.3亿元。

  在业内人士看来,将“副业”做得风生水起的房企们,正是凭借以重资产积攒下来的“家业”,赋能给商管公司价值,并成为未来“轻资产”拓展的重要背书。

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